Booking e affitti brevi: la guida per affittare al meglio

Booking per gli affitti brevi è un argomento che devi assolutamente approfondire se ti occupi di gestione case vacanza.

La formula dell’affitto breve è sempre più di moda. Infatti, oltre che ai turisti leisure, piace anche ai business traveller, agli studenti in vacanza studio, alle persone che si spostano per motivi di salute e familiari.

La varietà di potenziali clienti, fa sì che un appartamento concesso in affitto breve possa risultare occupato tutto l’anno, soprattutto se si trova in una destinazione non esclusivamente turistica come alcune località di mare o montagna, e garantire così una fonte di reddito alternativa per 12 mesi.

Questo spiega perché il mercato degli affitti brevi sia cresciuto tanto negli ultimi 5 anni e sia strettamente collegato al settore immobiliare delle proprietà sfitte.

In questo articolo trovi una breve guida agli affitti brevi con Booking, perché nonostante le critiche, Booking è un canale di distribuzione che solo pochi operatori dell’industria dell’hospitality possono permettersi di non usare.

I 6 vantaggi degli affitti brevi

Prima di spiegarti meglio come affittare case con Booking, facciamo un recap veloce dei benefici degli affitti brevi, per: darti conferma della bontà della tua iniziativa se l’hai già fatta; aiutarti a prendere una decisione sul concedere una tua proprietà in affitto breve.

  1. L’affitto breve consente di recuperare il tuo patrimonio immobiliare se già possiedi una proprietà sfitta ma anche se la vuoi acquistare appositamente per investire nell’affitto breve.
  2. Nonostante gli affitti per brevi periodi di solito garantiscano meno notti occupate al mese, generano un guadagno maggiore rispetto a quello derivato dalle locazioni tradizionali.
  3. In certe destinazioni, i flussi di clienti arrivano ad essere il doppio di quelli registrati da una locazione classica.
  4. Con l’affitto breve eviti il rischio delle morosità del conduttore, perché il cliente di norma paga prima.
  5. Se vuoi vendere, puoi rientrare facilmente in possesso del tuo appartamento, anche se ti sei affidato a un’agenzia di property management con cui di solito i contratti non durano più di due anni.
  6. Se hai bisogno di usare l’appartamento per te in alcuni periodi dell’anno, puoi comunque usufruirne.

Come affittare casa con Booking

Passiamo ora alla parte pratica e vediamo gli aspetti principali che devi conoscere se vuoi affittare la casa per brevi periodi su Booking.

Booking e percentuale host di affitti brevi

L’OTA leader del mercato ricettivo globale applica, ovviamente, una commissione anche sulle proprietà in affitto breve.

La commissione di Booking sugli affitti brevi è di circa il 15-18% della prenotazione.

Pertanto, dato che questo costo andrà a incidere sui tuoi guadagni, tienilo ben presente quando fisserai il prezzo del tuo appartamento su Booking.

Non è facile ma è fondamentale individuare il giusto prezzo che concili le tue esigenze di profitto con la competitività dell’offerta.

Ti suggeriamo di guardare le tariffe applicate dai tuoi competitor in base a destinazione e tipologia di servizi proposti. Non sottovalutare le strutture diversa dalla tua, come B&B e hotel, perché oggi gli utenti valutano un’ampia varietà di opzioni prima di scegliere.

Leggi anche: Come funziona Booking per i proprietari.

Booking e cedolare secca sugli affitti brevi

cedolare secca affitti brevi
Come funziona la cedolare secca per gli affitti brevi (foto di Paolo Trabattoni da Pixabay)

Innanzitutto facciamo una premessa. Sia che tu abbia concesso il tuo appartamento in affitto breve senza passare per una OTA, sia che tu abbia trovato i tuoi clienti su Booking, o meglio che loro abbiano trovato te e prenotato, dovrai pagare le tasse su quanto guadagnato, direttamente o indirettamente.

Infatti, i profitti da affitto breve incidono positivamente sul tuo reddito imponibile, su cui sei tenuto a versare l’Irpef all’Agenzia delle Entrate.

Detto questo e a prescindere da Booking, Airbnb, Expedia, puoi scegliere tra due regimi fiscali per l’affitto breve:

  • il regime ordinario e quindi versare l’Irpef;
  • la cedolare secca, un’imposta fissa del 21% che sostituisce l’Irpef e le addizionali comunali e regionali. applicabile sui contratti di durata inferiore ai 30 giorni, come appunto gli affitti brevi.

Di solito, la cedolare secca sugli affitti brevi conviene più del regime ordinario, perché anche il più basso scaglione dell’Irpef (23%) è comunque superiore a quel 21% della cedolare secca.

Tieni però a mente che il 21% si applica al canone lordo, comprensivo ad esempio di eventuali rimborsi, mentre il 23% dell’Irpef si calcola sull’affitto netto.

Ed eccoci al punto. In merito alla tassazione degli affitti brevi su Booking, la OTA applicherà una ritenuta d’acconto del 21% su quanto ricevuto dal cliente, la verserà nelle casse dello Stato al tuo posto e dovrà presentare dichiarazione in quanto sostituto d’imposta.

In conclusione, riceverai da Booking il reddito al netto delle imposte e ovviamente delle commissioni.

Booking e contratto di affitto breve

È possibile stipulare un contratto di affitto breve, anche per chi gestisce affitti brevi in forma non imprenditoriale, ovvero non lo fa di professione.

La principale differenza con le locazioni tradizionali, è che se l’affitto è inferiore ai 30 giorni per singolo locatario, non c’è l’obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.

Il contratto è uno strumento utile perché tutela entrambe le parti ed è l’occasione per fare l’inventario di tutto quello che c’è all’interno della tua proprietà, anche se usi un intermediario come Booking e il contratto non è obbligatorio.

Tuttavia succede spesso, quando c’è di mezzo Booking, che il cliente non si aspetti di dover firmare un contratto e capita che protesti o si rifiuti di farlo. Ad esempio, se straniero si lamenta di non capire bene la lingua nonostante tu gli abbia inviato un documento scritto in inglese.

Nel contratto di affitto breve, redatto in forma scritta, anche se non è previsto un preciso schema contrattuale, vanno inserite le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici di proprietario, conduttore ed eventuali altri soggetti coinvolti
  • le condizioni contrattuali, comprese le spese incluse ed escluse
  • l’importo del canone d’affitto
  • caparra o cauzione
  • il foro competente

Leggi anche: Come far rispettare le regole agli ospiti della tua casa vacanze

Booking, affitti brevi e tassa di soggiorno

Dato che anche gli affitti brevi devono applicare la tassa di soggiorno ove prevista, ti sarai chiesto chi deve versarla, tu o Booking?

La normativa prevede che la responsabilità del versamento spetti a chi incassa il canone. Ma mentre Airbnb riscuote e versa la tassa di soggiorno in base degli accordi con vari comuni italiani, se il tuo intermediario è Booking dovrai essere tu a pagarla.

Ricorda inoltre, che la tassa di soggiorno può essere mostrata su Booking come inclusa o esclusa dal prezzo a seconda di come l’hai impostata. Leggi questa faq per ulteriori info sulla tassa di soggiorno su Booking.

Affitti brevi e dichiarazioni obbligatorie

Dal 2018 anche i locatori di affitti brevi devono comunicare alle Questure i data anagrafici dei loro ospiti, entro le 24 ore successive al check-in.

Per farlo, bisogna compilare e inviare le schedine alloggiati tramite il portale Alloggiati Web, dopo averne richiesto l’accredito per l’accesso.

Vuoi ridurre il lavoro ed evitare errori? Attraverso la nostra app di digital concierge, Edgar Smart Concierge, puoi automatizzare il check-in online.

Infatti grazie a Edgar, i tuoi clienti faranno il check-in comodamente da casa, via mobile, e saranno contenti di risparmiare tempo all’arrivo. Il grande vantaggio per te è che saranno loro stessi a caricare dati personali e documento d’identità. In questo modo ti ritroverai i dati già inseriti e dovrai solo scaricare il file .txt da inviare al portale Alloggiati Web.

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Recensioni su Booking

Le recensioni online sono strategiche per aumentare le prenotazioni. Infatti gli utenti si fidano molto di più di proprietà con recensioni, positive e negative, piuttosto che di strutture senza review.

Prova a spingere i guest a scrivere una recensione sul tuo soggiorno. Oltre ai metodi tradizionali, come sollecitarli quando li incontri di persona, puoi sfruttare il digitale.

Ad esempio, tramite Edgar puoi inviare una notifica push sullo smartphone del cliente con il link al sito di Booking in modo che per loro sia semplice e veloce scrivere un commento sulla tua casa vacanze.

Affitti brevi e servizi extra

In un mercato concorrenziale come quello extralberghiero, per avere successo devi offrire al cliente un’esperienza di soggiorno ampia, differente, personalizzata.

Cosa significa? Non puoi aspettare che il cliente arrivi a destinazione, ma devi fidelizzarlo fin dalla prenotazione: inizia subito a comunicare con lui per capire di cosa ha bisogno e fornirgli le informazioni utili sull’appartamento e sulla località.

Oggigiorno il modo più efficace per aprire questo canale di comunicazione con il guest è lo smartphone, da cui l’ospite non si separa mai, soprattutto in viaggio.

Devi diventare per il guest il suo host local di fiducia attraverso:

  • consigli esclusivi su cosa fare e dove mangiare
  • info complete sulla casa, anche attraverso video
  • servizi ormai dati per scontati come wi-fi e mobile check-in
  • servizi essenziali come il noleggio e transfer

Ovviamente, in quanto affitti brevi non imprenditoriali, hai forti limitazioni su cosa offrire rispetto alla gestione imprenditoriale.

Tuttavia Edgar, la nostra app concierge usata da property manager e agenzie di affitti brevi, permette anche ai piccoli proprietari di offrire ai guest un servizio professionale.

Con Edgar importi in pochi minuti le tue prenotazioni da Booking e dalle altre piattaforme. Fatto questo, potrai invitare il guest a scaricare l’app ed entrare subito in contatto con lui. Una volta registrato sull’app, avrai anche l’e-mail personale per sganciarti da Booking e comunicare direttamente con il guest anche via posta elettronica.

L’ospite troverà sulla mappa mobile integrata nell’app i tuoi consigli sulle attrazioni da vedere, i ristoranti ma anche le esperienze da fare. Nella sezione Info Struttura potrà leggere il regolamento e le info sulla casa, anche in formato video.

Se vuoi mettere a disposizione del cliente servizi extra ma non puoi venderli, puoi segnalare quelli dei tuoi partner o sfruttare quelli integrati in Edgar e comunque guadagnare una commissione per ogni servizio acquistato in app, comprese le esperienze.

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Immagine in evidenza di Jean van der Meulen da Pixabay

Edgar Smart Concierge

Edgar Smart Concierge è una piattaforma per la gestione degli ospiti che permette a qualsiasi Host di personalizzare la propria App Concierge per soddisfare le esigenze degli ospiti aumentando i guadagni.

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